近年来，银行金融借贷合同纠纷中时常会面临案外第三人执行异议之诉的情况，而其中争议较大的就是在银行的抵押权执行过程中，面临买受人的物权期待权的情形。该种情况一般是：房屋所有权人将房屋出售给了案外人，但并未办理不动产权变更登记；房屋所有权人又将房屋抵押给了银行（该抵押登记手续有的是在签订《房屋买卖合同》之前已经办理，也有情况是在之后办理的），而当银行申请执行时，案外人主张执行异议或提起执行异议之诉。此时，案件的焦点就在于如何解决物权期待权与抵押权的冲突问题。
一、对法律规定、司法解释的分析与理解
目前，针对涉及物权期待权及抵押权的冲突问题的法律主要包括《物权法》第十四条、第十六条、第一百九十一条、《担保法》第四十九条及相关司法解释，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2008调整)》第十七条。
在上述条文中，最重要的是理清物权期待权及抵押权的冲突问题的司法解释即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件若干问题的规定》）第二十七条、第二十八条。
第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
按照对《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的理解，除非法律、司法解释另有规定，那么抵押权作为优先受偿权的情况下，案外人的要求排除抵押权人作为申请执行人的执行异议将不被支持。
然而，在《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条又做了例外规定。针对第二十八条这种“例外规定”是否是第二十七条的“但书”。司法实践中，一直存在分歧，即便在最高人民法院的判例中，也存在截然不同的两种裁判思路。
（一）认为第二十八条是第二十七条的“但书”
在这种理解下，案外人证明其享有一般买受人物权期待权时，可以阻却享有抵押权的金钱债权执行。即在满足下列条件的情况下，即便债权人具备合法有效的抵押权，买受人的物权期待权也可以排除人民法院的强制执行：
1.在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；
2.在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；
3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4.非因买受人自身原因未办理过户登记。
对于该观点，最高人民法院不乏案例予以支持。例如：在再审申请人新疆聚鼎典当有限责任公司因与被申请人沈翠荣、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司申请执行人执行异议之诉一案中（（2017）最高法民申2255号），最高院维持了二审判决的意见，认为第二十八条是“对申请执行人实现抵押权与案外人主张所有权即无过错不动产买受人物权期待权的保护进一步作出了规定”，进而认定“对于不动产买受人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足以下条件：在人民法院查封之前，是否已签订合法有效的书面买卖合同；是否已合法占有该不动产；是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记。”
同样的裁判观点也可见“再审申请人重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司因与被申请人李佰富、陈兴会、王文全、王智勇、王海清案外人执行异议之诉纠纷一案”（（2019）最高法民申784号）。在此案中，法院同样认为第二十八条“所规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条所规定的除外情形”。
在这种观点项下，唯独存在争议的是《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解。何为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，在不同的案例中有着不同的认定，部分案例认为：抵押登记的办理时间早于买受人购买房屋的时间的，属于买受人存在过错。
（二）认为第二十八条并非第二十七条的“但书”
在最高人民法院的判例中，我们也看到了有相当部分的案例认为第二十八条并非第二十七条的“但书”。比如，最高人民法院法官王毓莹在《人民法院报》2019年2月21日第七版理论周刊《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》中，就非常明确地提出：第二十七条的但书条款对应的是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》中的消费者购房人的权利，而并非第二十八条 ① 。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，权利排序应为:房屋消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般买受人的物权期待权。在该观点项下，一般买受人物权期待权不能阻却享有抵押权的金钱债权执行。
例如，在“再审申请人李跃因与被申请人衡阳农村商业银行股份有限公司、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司申请执行人执行异议之诉(2018)最高法民申5078号”中，法院就认为第二十八条“《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。”
这样的观点在最高院另一案件“再审申请人葫芦岛渤船海洋化工有限公司（以下简称渤船化工公司）因与被申请人葫芦岛渤船海洋经贸实业有限公司（以下简称渤船经贸公司）、中国农业银行股份有限公司葫芦岛龙港支行（以下简称农行龙港支行）等的案外人执行异议之诉案件”（（2019）最高法民申1489号）中也有体现。最高人民法院在本案中认为：农行龙港支行已办理抵押登记，案涉土地抵押权的设立合法有效，不属于侵权行为；渤船化工公司仅依据未办理过户登记的《土地使用权转让协议》不能产生受让案涉土地使用权的法律效力，不能办理过户登记是其在签订合同时既已明知的商业风险和法律障碍，不能归咎于他人的合法行为，更不能阻碍行使抵押权；基于上述理由，最高人民法院认定：农行龙港支行对案涉土地依法享有抵押权，渤船化工公司对案涉土地不享有足以排除强制执行的民事权益。
基于上述分析，第二十七条和第二十八条的争议即便在最高人民法院也没有一个定论。
二、《九民纪要》下第二十七条和第二十八条的理解与适用
2019年11月14日，最高人民法院出台关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法〔2019〕254号，简称《九民纪要》。
《九民纪要》第一百二十六条：“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权……但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此……买受人不是本纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”
尽管《九民纪要》第一百二十六条针对的是商品房消费者的物权期待权问题，但在该部分的阐述中也明确了非因生存权考虑，不得突破抵押权的优先性原则，并且明确了不是商品房消费者，不适用该原则的意见。那么，我们是否能理解，除开商品房消费者以外的买受人，对标的房屋的权利都不能排除抵押权人对标的房屋的执行呢？
对该问题，最高人民法院民事审判第二庭出版的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】第636页最后两行载明：“二手房购买人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。”第637页第三段载明：“出售在先，抵押权设定在后，购房人的权利优先还是抵押权优先？应当区分是否为消费者购房人，如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。” ②
最高人民法院王毓莹更为直接地指出：“《异议复议规定》第二十七条但书条款的规定，包括《异议复议规定》第二十九条的规定，而不包括第二十八条的规定” ③ 。
基于上述，本所律师倾向性地认为，《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不是第二十七条的“但书”；非消费者购买的买受人的权利并不能排除抵押权人的执行。在《九民纪要》出台后，《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围就更为清晰，该情况应适用于在没有抵押权情况下的，对于房屋的查封。在不存在第二十八条的情况下，首查封人可以直接依据对于房产的查封对房产进行强制执行；但在存在第二十八条规定情况的情形下，可以阻却对于查封物的执行。
在该种情形下，存在争议的就仅为第二十八条第四款的认定方式。所以，《九民纪要》第一百二十七条就仅针对《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的理解做出进一步解释，即“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”
对于上述观点，我们对《九民纪要》出台后，即2019年11月14日后的裁判文书进行检索，尚无最高人民法院相关判例结果。这点上，司法实践中尤其是最高人员法院的裁判意见还需要静待观察。
注 释
① 《人民法院报》2019年02月21日 不动产买受人提起的执行异议之诉的处理
②《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】
③《人民法院报》2019年02月21日 《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》。
（作者：柴佳 甘雨辰）
